空き家の売却について

空き家を所有することのリスク

相続問題などで、空き家が発生するケースも少なくありません。

空き家が発生する例として以下のようなタイミングがあります。

① 親が住んでいる家が相続の対象となり、子供は既に家を所有している場合
② 親が別荘や別荘地（ログハウス・古民家含む）など、あまった不動産を持っている場合

すぐ隣に住んでいれば建物を解体するなどして有効活用することができるかもしれませんが、遠く離れたところに住んでいる場合や近くに住んでいても隣接していない場合はそのまま放置しているケースもあります。

空き家のを相続した場合に発生する金銭的な部分の問題は、相続し所有者となった方などが定期的に固定資産税を払わなければいけないことです。
誰も住んでいない建物が土地の上にある場合、建物が土地の上に建築されているため（空き家の場合は空き家の特例）固定資産税は本来の額より減額されています。
しかし、特定空き家とみなされた場合などは固定資産税の額が大幅に増加する可能性もあります。

特定空き家って？

平成26年11月26日「空家等対策の推進に関する特別措置法」（以下「空家法」という。）が公布され、平成27年5月26日に施行されました。この法律に規定された「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態、その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等」が特定空き家とされています。特定空き家として指定されると固定資産税の優遇措置がなくなります。

また、固定資産税のことだけを考えて空き屋をそのまま残しておくとその建物に関する義務（老朽化で隣の建物へ崩れ被害を与えた場合や放火などでの火事のときの対応）や責任への対応も必要になります。
別荘や別荘地の場合は、管理費・管理料・水道・温泉料など、数万円の負担金が定期的に負担となる場合も多くあります。

不動産は資産と考える方が多いのですが、この様に空き家（活用しない不動産）を所有すると逆に大きな負担になる可能性もある訳です。

放置された空き家

空き家の売却を考えてみる

建物が建築されている状態で売却しても良いですが、一般的には、古い建物の場合はなかなか買い手が見つからないでしょう。

この場合、空き家を有効活用するには一度建物を解体して売却するか、建物をリフォームして売却する方法が考えられます。
解体する費用は2,000,000円から3,000,000円位かかるケースがあるため、リフォームした方が良いことも少なくありません。
特に築40年以内の住宅ならば、リフォームするだけの価値はあると言えるでしょう。

その後、個人で購入希望者を探したいところですが、自分の知っている人が購入したいと述べている場合でない限り、まず個人の力で購入希望者を見つけることが難しいです。
そこで、不動産会社と契約を結び購入希望者を見つけるのが一般的です。

購入希望者・検討者が見つかった場合、まずは内覧をしてもらうのが普通です。
空き家でも、常にきれいにしておくと内覧者に良い印象を与えることができて売りやすくなります。

また販売・売却には、大きく２パターンの依頼方法があります。

  • 業者さん買い取り
  • 仲介

空き家の業者買取のメリット

業者による買取には大きく2つのメリットがあります。

  1. 売却後に買主さんから不具合・修繕などの打診が来ないこと。
  2. 契約・決済（代金支払）が早く、早期に解決すること。

業者買取のデメリットは、売却金額が相場よりも伸びないこと。
これは、不動産業者さんが事業として損失が出ないように金額を決めるためです。

空き家の仲介を依頼するメリット

仲介のメリットは、相場よりも上げ売却金額を相場よてチャレンジできること。

仲介のデメリットは、買主さんが見つかるタイミングが不透明なこと。
また、売却後に買主さんから不具合・修繕などの打診に対応を要すること。

空き家の専門家売却

まとめ

空き家を所有してしまった場合は、そのまま何もせずにいるより有効に活用することを検討すると良いかと思います。その場合、リスクや所有者の責任などを良く考慮して、まずは所有し続けるか手放すかを検討し困った場合には、専門家へ相談することをお勧めします。